不動産売却における心理的瑕疵とは？物件価値への影響や告知義務も解説
売却を考えている物件が、何かしら問題を抱えているケースは少なくありません。
不動産売却を検討している方のなかには、心理的瑕疵のある物件を所有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却における心理的瑕疵について解説します。
心理的瑕疵が物件の価値に与える影響や告知義務についても触れるので、ぜひ参考にしてください。
不動産売却における心理的瑕疵とは何か
心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、人が心理的に抵抗を感じるような欠点を指します。
たとえば、自殺や殺人事件、事故などで誰かが死亡したり、近隣に墓地があったりといったケースが心理的瑕疵物件にあたります。
一般的には、こうした経歴のある物件は事故物件と呼ばれることも多いです。
物件の外装や設備が問題なく使用できる場合でも、心理的瑕疵のある不動産には告知義務がともないます。
黙ったまま売却した場合、あとから損害賠償を請求される可能性もあるので気を付けましょう。
不動産売却において心理的瑕疵が物件価値に与える影響とは
心理的瑕疵のある物件は居心地が悪く感じる方も多く、敬遠されがちなので、周辺の相場よりも安くなってしまうケースが多いです。
何らかの犯罪事件が発生した経歴のある物件だと、治安の面で不安を感じることも考えられます。
見た目には何の欠陥がなくても、心理的瑕疵のある点を購入希望者へ伝える必要があり、通常の不動産よりは売れにくくなるのが現状です。
そのため、買主がなかなか見つからず価値が下がってしまい、結果的に値下げせざるを得ない状況になる可能性もあるでしょう。
不動産売却における心理的瑕疵の告知義務
告知義務のある心理的瑕疵に当てはまるのは自殺や他殺、不審死などで、病死や日常生活での事故死に関しては基本的に心理的瑕疵にはならず、告知する必要はありません。
ただし、発見が遅れた自然死や孤独死については、告知すべきとされています。
また、告知が必要な期間は、売却では瑕疵の発生から6年程度であり、心理的瑕疵物件の購入者が転売する場合、時間の経過により告知義務がなくなる場合もあります。
なお、これまでは人の死による心理的瑕疵物件について明確な定義はありませんでしたが、トラブル防止のため、2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めました。
ガイドラインでは、心理的瑕疵に該当する死と該当しない死について明記しているので、前もって確認しておくと良いでしょう。
まとめ
不動産売却における心理的瑕疵について解説しました。
心理的瑕疵物件とは、人が心理的に抵抗を感じるような経歴をもつ物件で、売却の際にはその瑕疵について告知義務があります。
心理的瑕疵があると、買主が見つかりにくいため売却価格に影響を及ぼし、相場より安くなるケースも少なくないことを覚えておきましょう。
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