不動産売却の際に気をつけたい!契約不適合責任について概要などを解説
不動産の売却をする際に、売却物件について売主が気を付けなければいけないのは「契約不適合責任を負わないようにする」ということです。
今回は契約不適合責任とは何かを解説したうえで、瑕疵担保責任との違いや契約不適合責任を負わないための注意点もご紹介しますので、不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
不動産売却の際に売主が注意すべき契約不適合責任とは?
契約不適合責任とはどういうものかというと…民法の売買の契約不適合責任に関する条文では「売買契約を締結して買主に引き渡された売買目的物の種類や品質・数量などが契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任」のことだとされています。
そして不動産売買市場において、この売買目的物は不動産となります。
わかりやすくいうと、「売却する不動産に、契約内容と違う内容や契約内容に含まれていない瑕疵や問題などがあった場合は、その責任を売主が負わなければいけない」ということです。
かつては、こうした売主の責任は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたのですが、民法改正によって2020年4月1日から契約不適合責任に変わりました。
瑕疵担保責任から契約不適合責任になり責任は重くなった
民法改正によって、かつての瑕疵担保責任は契約不適合責任というものに変わりましたが、変わったのは名称だけではありません。
瑕疵担保責任と比較すると、不動産売却をする売主の責任が重くなりました。
どんな違いがあるのかというと…瑕疵担保責任の時代は「隠れた瑕疵」があった場合は売主が責任を負う、という形でしたが、契約不適合責任になってからは瑕疵だけではなく「契約内容に合致しないものすべて」に対して売主が責任を負うことになったのです。
また、買主の売主に対する請求権にも違いがあります。
瑕疵担保責任の時代は、買主に認められていた請求権は契約解除・損害賠償請求の2つでしたが、契約不適合責任になってからはそれが追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つに増えています。
ちなみに、この契約不適合責任の期間はいつまで続くのかというと…「買主が契約不適合を知ってから1年以内の期間に通知すれば、買主は損害賠償請求などの権利行使ができる」という形になります。
不動産売却での契約不適合責任のリスクを回避するための注意点
不動産売却の際には、売主はできるだけ契約不適合責任が発生するリスクを回避するよう心がけることが大切です。
そのための注意点をアドバイスしておきましょう。
もっとも大切なことは「売買契約書に瑕疵などの問題点をもれなく記載すること」です。
契約不適合責任が発生するのは「契約内容と異なるものを売却した場合」ですので、あらかじめ契約書に書かれている瑕疵や問題などについては契約不適合責任を負わされることはありません。
可能であればインスペクション(建物状況調査)も受けて、売却物件の状態をより詳細に把握しておくことを強くおすすめします。
あと、買主の同意を得て契約不適合責任の期間を短縮することも可能です。
本来なら「買主が契約不適合を知ってから1年以内に通知」となっていますが、買主の了承を得られればこの通知期間は自由に設定して契約書に記載することができます。
まとめ
今回は不動産売却を検討している方にぜひ知っておいてもらいたい契約不適合責任について解説しました。
売却後に契約不適合責任を負わされるようなことにならないよう、物件状態は事前にしっかりチェックしておきましょう!
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