賃貸物件探しをしている方に注意してほしい物件として挙げられるのが「瑕疵物件」です。
今回はまず「瑕疵物件とはどんな物件なのか」という点をご説明したうえで、物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件についての個別解説もしていきますので、ぜひ参考にしてください。

瑕疵物件となっている賃貸物件とはどんな賃貸物件？

瑕疵物件（読み方：かしぶっけん）とは、その物件や重要設備に何らかの不具合・問題・故障・不備・欠点といった「瑕疵」が存在している物件のことです。
つまり瑕疵物件となっている賃貸物件は「何らかの問題を抱えている賃貸物件」であり、世間的には「訳あり物件」「事故物件」などとも呼ばれることがあります。
瑕疵物件の種類は物理的瑕疵物件・心理的瑕疵物件・環境的瑕疵物件・法的瑕疵（法律的瑕疵）物件の4種類がありますが、今回はこのなかでも物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件にそれぞれスポットを当てて、個別に解説していきます。

物理的瑕疵物件となっている賃貸物件とはどんな瑕疵がある？

物理的瑕疵物件とは、建物や重要設備に不具合や故障・欠陥など、何らかの物理的な問題がある物件のことです。
「雨漏りしている物件」「シロアリ被害がある物件」「床が傾いている物件」「給排水設備が破損している物件」などが物理的瑕疵物件の代表格といえるでしょう。
こうした物理的瑕疵には告知義務があり、賃貸物件においても重要事項説明書などで瑕疵は告知されますが「破損個所をきちんと修繕した」など、物理的瑕疵自体が解消されているケースでは告知義務はありません。

心理的瑕疵物件となっている賃貸物件とはどんな瑕疵がある？

心理的瑕疵物件とは、建物や重要設備そのものに問題があるのではなく「室内で自殺や殺人・焼死・変死があった」など、借主が心理的に強い抵抗を感じる要素がある物件のことを指します。
つまり、世間的に「事故物件」と呼ばれる物件＝心理的瑕疵物件というイメージです。
心理的瑕疵にも告知義務があるため、賃貸物件の重要事項説明書などで瑕疵が告知されますが、心理的瑕疵は物理的瑕疵と違って、修繕などで「なかったこと」にできる瑕疵ではありません。
では心理的瑕疵の告知が必要な期間はどの程度かといえば、かつては明確な基準はありませんでしたが、2021年10月に策定された国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって、その基準が出されました。
このガイドラインにより、賃貸物件では「心理的瑕疵発生からおおむね3年間が告知義務期間」となったのです。

まとめ

今回は瑕疵物件となっている賃貸物件について、いろいろ解説しました。
瑕疵物件は家賃が安くなっているケースも多いので、それを狙って瑕疵があることを承知で借りるのもひとつの手ですが、その際は必ず、瑕疵の内容などについてきちんと正しく確認・理解しておきましょう。
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今回は「賃貸物件で猫を飼育したい」と考えている方のために、猫が賃貸物件で起こしがちな問題の対策法をご紹介していきます。
鳴き声や足音・におい・爪とぎ、これらの問題の対策法をそれぞれご紹介していきますので、ぜひ賃貸物件で猫を飼う際の参考情報としてお役立てください。

賃貸物件で猫を飼育する方がやっておきたい鳴き声と足音対策

賃貸物件で猫を飼育する方がやっておきたい対策、まずは鳴き声と足音の対策法からご紹介しましょう。
まずは近隣住戸に引っ越し時に気持ちよく挨拶して、好印象を与えるようにしましょう。
これだけでも騒音トラブル発生のリスクを多少は減らせます。
もちろん、室内の対策も大切です。
立てかけるタイプの吸音パネルなど、賃貸物件でも使える吸音・防音グッズを壁に使って鳴き声による迷惑を軽減しましょう。
そして足音対策におすすめなのは、猫が走るところ、飛び移るところなどを中心に吸音マットや低反発座布団などを敷くという対策です。
ただ、吸音マットや低反発座布団だと「気軽に洗えない」という問題が出てきますので、猫が走ったり飛び移ったりしやすく、しかも汚れてしまいやすい場所には厚手のバスマットを使うなどの工夫をすると良いでしょう。

賃貸物件で猫を飼育する方がやっておきたいにおい対策

賃貸物件で猫を飼育する方がやっておきたい対策、続いてはにおいの対策法をご紹介しましょう。
猫のにおい対策としてまず徹底したいのは掃除と換気です。
掃除はこまめにおこない、換気についてはできる限り窓を開け、換気扇を回すなどして室内の空気を入れ替える機会を増やしましょう。
もちろん猫のエサ皿やトイレを常に清潔に保つことも大切ですし、これらをじめじめとした場所に置かないことも大切です。
ペット用消臭殺菌スプレーや空気清浄機などの使用も、効果的でおすすめですよ。
また、雄猫は生後6ヶ月を過ぎたあたりからマーキングのためのスプレー行為をするようになりますので、生後6ヶ月を迎えたらすぐ去勢手術をしましょう。

賃貸物件で猫を飼育する方がやっておきたい爪とぎ対策

賃貸物件で猫を飼育する方がやっておきたい対策、ラストは爪とぎの対策法をご紹介しましょう。
猫の爪とぎの最大の対策法は「こまめな爪切り」です。
これをするだけで、爪とぎによる被害がかなり軽くなります。
そして壁には爪とぎから守るために、何らかのカバーをしましょう。
鳴き声対策で吸音パネルを壁にきちんと使っていれば、それが賃貸物件のクロスを猫の爪とぎから守ってくれる役目も果たしてくれます。
そしてどうしても爪とぎしてほしくない場所には爪とぎスプレーを使用し、縦型の爪とぎも設置して、猫が爪とぎの素振りを見せたらそこに誘導しましょう。
また「爪とぎ付きのキャットタワーを壁に沿わせる」というのも、猫の意識を壁以外のところに向けられるのでかなりおすすめですよ。

まとめ

今回は賃貸物件で猫を飼育する場合に心がけたい、鳴き声や足音・におい・爪とぎの対策法をご紹介しました。
できる対策はしっかりやって、猫との快適な生活を実現しましょう！
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不動産市場において「売却が非常に困難」とされるもののひとつが農地です。
今回はこの農地売却にスポットを当て、農地がなぜ売却しづらいのか、まずはその理由を解説したうえで、農地を売却する方法や農地売却にかかる費用などについても解説します。

農地が売却しづらい最大の理由は農地法による制限の存在

農地はなぜ売却しづらいのか、その最大の理由として挙げられるのが「農地法による制限」です。
実は農地は農地法で非常に厳しく縛られており、売却先についても「農家や農業生産法人などに限る」という制限がかかっているのです。
つまり、農地は広く買主を探すことができる宅地と違って「農家や農業生産法人といった、ごく限られた範囲内からしか買主を探すことができない」のです。
こうした制限ができた大きな理由としては「食料自給率が低い日本において優良な農地の優先的確保が求められるから」というのがありますが、どんな理由であれ、農地売却をしたい方にとってはこの制限が大きな足かせとなっています。

農地の売却方法は2種類！そのまま売却するか転用して売却するか

農地を売却する方法としては「農地のまま、農家や農業生産法人に売却する」方法と「農地を転用（宅地変更）してから売却する」方法の2種類があります。
もちろん前者の「農地のまま売却」で買主がうまく見つかれば理想的ですが、それが無理な場合は農地転用による売却を検討するしか手はありません。
"農地転用には立地基準や一般基準といった転用のための所定の基準を満たしたうえで、農業委員会から転用の許可を得る必要があります。
" 立地基準を満たすには農地が市街地に近いほうが有利です。
そして一般基準を満たすには「その土地の使用目的には建造物などが妥当である」のを書類などで判断してもらうことが必要ですよ。

知っておこう！農地売却の際にかかってくる費用あれこれ

農地売却の際には仲介手数料や各種税金（印紙税・登録免許税・譲渡所得税・復興特別所得税）といった費用がかかってきます。
そして農地転用をする場合は、農地転用の行政書士費用や登記費用、さらに境界を明確にする必要がある場合は測量費もかかってきます。
消費税が気になる方もいるかもしれませんが、土地は消費するものではないという法的解釈があるため、消費税はかかりません。
あと最後に、農地のままでの売却を考えている方に、ちょっとしたお得情報をお伝えしておきましょう。
農業委員会を仲介して農地の売却先を見つけた場合などは、譲渡所得に対して800万円の特別控除が受けられる可能性がありますので、これはぜひ覚えておいてください。

まとめ

今回は農地の売却について、いろいろお話ししました。
農地のままで売却先を見つけられるのが一番理想的ですが、それが無理な場合は転用できないかどうか検討してみましょう。
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今回は家の売却を検討している方にぜひ知っておいてもらいたい「ホームステージング」について解説します。
ホームステージングとは何か、ホームステージングを利用した家の売却にはどんなメリットがあるのか、ホームステージングをするのにかかる費用はどのくらいなのか、それらについて解説しますのでぜひ参考にしてください。

ホームステージングとは家をモデルルームのように演出する手法

ホームステージングとは「売却したい家をレンタル家具や照明・小物などを使ってモデルルームのような雰囲気に演出する」という手法です。
この手法はアメリカで1970年代から使われるようになり、今では本場アメリカではすっかりスタンダードな不動産売却手法として定着しています。
そして近年は日本でもホームステージングによる効果が着目されるようになり、この手法を取り入れるケースが増えつつあるのです。

ホームステージングを利用しての家の売却のメリットとは！

ホームステージングを利用しての家の売却には「家が早く、高く売れる可能性が上がる」という、非常に大きなメリットがあります。
ホームステージングによってモデルルームのような雰囲気を演出することにより、内覧に来た購入検討者に良い印象を持ってもらえるためです。
実際、本場アメリカにおいてはホームステージングを実施しての不動産売却について「販売期間が約半分に短縮され、しかも希望価格よりも6％高く売れた」という趣旨のデータ結果が出ていますよ。

家を早く高く売却するためのホームステージングにかかる費用は？

「家を早く、そして高く売却したい」と考える方にとってホームステージングはとても効果的なおすすめ手段ですが、ホームステージングにかかる費用は売主負担となります。
そうなると気になるのが、ホームステージングにかかる費用がどのくらいか、という点でしょう。
ホームステージング費用は「どこまでこだわった演出にするか」「どれだけの範囲を演出するか」などによってかなりの差があります。
家のすみずみまで、徹底的に演出にこだわるというのであれば100万円を超えることもあるでしょう。
しかし、ただ「内覧者に好印象を持ってもらう」という目的のためだけに、ここまで多額の費用をかけることはあまりおすすめしません。
ホームステージングによる演出は過剰なコストをかけるのではなく、ポイントを絞ってリビングやダイニングなどに限定するのが一般的です。
この場合は空き家状態なら10～20万円程度、居住しながらであればそれに5～10万円程度上乗せ、というのがだいたいの相場です。
リビング・ダイニング以外に水回りの演出も加えるとなると30万円台が相場でしょう。

まとめ

今回は家を早く高く売却したい方におすすめのホームステージングについて、概要やメリット・費用の目安などを解説しました。
大きなメリットがある手法ですがコストをかけすぎることはおすすめしません。
演出するポイントを絞って、費用を抑えることも心がけましょう！
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「自宅にインターネット環境があるのが当たり前」であるこの時代、不動産を買った際のインターネット契約をどうするか、という点はぜひ事前から考えておきたいところです。
今回はそのための参考情報として、インターネット契約の方法や種類、開通までにかかる期間などを解説します。

不動産でインターネットを使えるようにするための契約方法は？

買った不動産でインターネットを使えるようにするための契約方法は、一戸建ての場合ならまずは「どのようなインターネット契約をするのか」を決めるところからスタートします。
どのプロバイダにするか決まったらさっそく契約申し込みをして、あとはプロバイダの指示どおりに契約手続きを進めていきましょう。
マンションの場合、今では大半がインターネット完備の状態であり、すでに開通しています。
契約のために特に何らかの手続きをする必要はなく、入居したその日から使えますよ。
インターネット完備ではないマンションを買った場合の契約方法は、一戸建てと同じような流れとなります。

不動産で契約できるインターネットの種類にはどのようなものがある？

買った不動産で使える、契約できるインターネット種類としてはおもに「光回線」「Wi-FI」の2種類が挙げられます。
光回線は通信速度が良好かつ安定性にすぐれている点が魅力ですが、原則として開通には工事が必要となるため、開通までに時間がかかります。
Wi-Fiは工事不要でルーターが届けばすぐ使えますが「通信速度が遅い、不安定」となるリスクがあり、さらにRC造やSRC造の不動産だと宅内に電波が行き渡りにくいデメリットもあります。
あと「ほとんどスマートフォンでしかインターネットを使わない」場合であれば新たにインターネット契約をしなくても、スマートフォンの通信回線で外部機器のネット接続をする「テザリング」だけで事足りる可能性もあります。

不動産でのインターネット契約申し込みから開通までの期間は？

買った不動産でのインターネット契約申し込みから開通までの期間はどのくらいかかるのかというと、光回線の場合は平均的には3週間前後ですが、繁忙期となると1か月を越えることも珍しくありません。
Wi-Fiは「いかにルーターを迅速に発送してもらえるか」によって異なりますが、おおむね数日～1週間ぐらいの期間がかかるケースが多いでしょう。
もちろん「以前住んでいた家で使っていたルーターを新居でも使う」という場合は待期期間なしでOKですが、この場合必ずプロバイダに対する住所変更手続き（設置場所変更手続き）を済ませておきましょう。

まとめ

今回は不動産でのインターネット契約について、いろいろ解説しました。
どのインターネット契約を選ぶかによってメリットやデメリットも異なります。
長く快適に使えるよう、しっかり検討していきましょう！
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今回は、高齢者向けの不動産活用法として注目度が高まっている「リバースモーゲージ」について解説します。
リバースモーゲージとはどういうものなのか、どのようなメリットやデメリットがあるのか、それらについて個別にご説明していきますので、ぜひ参考にしてください。

リバースモーゲージとは不動産を担保にお金を借りられるローン

リバースモーゲージとは「不動産活用ローン」などとも呼ばれるもので、所有している不動産を担保にしてお金を借り入れる、という仕組みです。
借りたお金は原則として毎月利息分のみ返済し、元金は契約者死亡後に現金一括返済、または担保となっている不動産を売却してローンと相殺、というどちらかの方法で返済します。
「毎月の返済額は原則として利息分のみ」という点は、他のローンにはなかなかない、リバースモーゲージならではの特徴といえるでしょう。
また「リバースモーゲージのほとんどは年齢条件があり、ある程度高齢でないと利用できない」のも特徴のひとつです。
借りた資金の用途は自由ですが、老後の生活資金や医療費、各種ローンの残債支払い、子どもへの生前贈与などに使われることが多くなります。

所有する不動産でリバースモーゲージを利用することのメリット

所有する不動産を担保にするリバースモーゲージを利用する大きなメリットは「借り入れによって多額の資金を手元に得ながら、利息を返済するだけでそのまま住み続けられる」点でしょう。
家を売って賃貸物件に引っ越すケースと比べると毎月の支出が少なくて済むので、老後生活における安心感が得られます。
また「死亡後は家を処分してローンと相殺する」と決めておけば、死亡するまで住み続けられるだけでなく、死亡後の不動産処分について心配する必要がないのもメリットですね。

所有する不動産でリバースモーゲージを利用することのデメリット

所有する不動産を担保にするリバースモーゲージを利用することには、デメリットやリスクもあります。
最大のリスクは「途中返済を求められるリスク」です。
リバースモーゲージは原則として毎月返済するのは利息のみですが、それはあくまで「原則」です。
もし、担保としている不動産の価値が急激に下落し、それにともない融資限度額が引き下げられた場合、限度額をオーバーした分は一括での途中返済を求められるリスクがあるのです。
その他のデメリットとしては「団信加入不可」「リバースモーゲージを利用できる物件エリアは限られており、どんな不動産でも利用できるわけではない」といったものが挙げられます。

まとめ

今回は高齢者向けの不動産活用法として注目度が高まっている、リバースモーゲージについて解説しました。
数々のメリットがありますが「途中返済リスク」という非常に大きなリスクもありますので、慎重に検討しましょう。
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現在の生活にインターネットは必要不可欠であり、ご自宅にネット回線を引いている方も多いでしょう。
近年、インターネット無料の賃貸物件が増加していますが、通信速度や安全性、費用について不安を感じる方もいるはず。
今回は無料でインターネットを利用できる物件の特徴とは何か、工事費や通信速度を解説していきます。

インターネット無料の賃貸物件とは

インターネット無料の賃貸物件とは、募集時に「インターネット完備」と掲載されている賃貸物件を示しています。
あらかじめオーナーや管理会社が回線契約を結んでいるため、入居者へ無料でネットの提供をしています。
すでに設置されているONUとPCにLANケーブルをつなげるとインターネットが利用できるのが特徴です。
建物内あるいは室内に無線ルーターが設置されている場合も多く、スマートフォンやタブレットをWi-Fiにつなげば、さらに通信費の節約にもなるでしょう。
もし、ルーターが設置されていない場合は自分で用意する必要があります。
不安な場合は、あらかじめルーターが設置されているかどうか確認しておくことをオススメします。

インターネット無料の賃貸物件における「対応」と「完備」の違いとは

インターネット対応物件は、建物の共用部分まで回線が引かれた状態を示しています。
実際にインターネットを使える状態にするには、入居者の部屋まで回線を引く必要があります。
回線を引く際は入居者個人の負担となり、個人がプロバイダへ連絡して契約しなければならないのです。
回線の申し込みから工事まで時間がかかりますので、早い段階で申し込みを済ませておくと、入居後すぐにインターネットが利用できる可能性が高くなります。
一方で、インターネット完備はプロバイダ契約も終えていて、それぞれの部屋まで回線が来ている状態であり、インターネット対応物件とは定義が違います。
入居した後はすぐにインターネット通信ができるため、インターネット対応物件よりも手間や時間がかからない利点があります。

賃貸物件でインターネットを無料で利用する回線工事の注意点

共用部分まで光回線が引かれており、部屋まで回線をつなぎたい場合はすでに引かれている光回線の会社と契約が必要な点に注意が必要です。
希望の回線が引かれていない場合や賃貸物件に回線が接続されていない場合は、回線を共有するプランを導入するか、個人で部屋に直接回線を引く方法の2択です。
いずれにせよ大家や管理会社の許可をとってから回線工事の依頼をしましょう。
工事費用の相場は18,000〜44,000円となります。
固定回線以外に、基地局から無線で接続できるモバイルルーターを利用する方法があります。
購入後に個人で設定するだけなので、壁に穴を開ける必要がないのが利点です。
それぞれのメリットとデメリットを考慮したうえで選ぶのがオススメです。

まとめ

インターネット無料物件における、ネット対応物件と完備物件は意味が違いますので、注意が必要です。
回線が引かれていない場合は、事前に大家や管理会社に許可を得てから工事を検討しましょう。
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賃貸物件の契約申し込み後に、どうしてもキャンセルしなければならない状況になり、お困りの方もいるのではないでしょうか。
この記事では、賃貸物件の契約申し込みを済ませた後にキャンセルできるのか、またその際の注意点について解説します。
契約前と契約後の2つのパターンにわけてお伝えしますので、参考にしてください。

賃貸物件の申し込み後のキャンセルは可能？契約前の場合の注意点

賃貸借契約は、入居申込書の提出後、管理会社や貸主などの入居審査へとすすみます。
審査を通過すると宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、署名押印により契約成立です。
しかし、どうしても契約を解除しなければならない状況になった場合は、すみやかに不動産会社へ連絡しましょう。
書面を取り交わしていないときは契約が成立していないため簡単に解除でき、違約金は発生しません。
ところが、契約書がなくても、双方の合意による「諾成（だくせい）契約」は法的に成立します。
通常、賃貸借契約をキャンセルできるのは契約書類を取り交わす前ですが、入居審査を通過した時点で諾成契約が成立する可能性も否定できません。
入居申込書の提出が、契約に合意しているとみなすからです。
そこで、入居申込書を提出する前に、契約成立はどのタイミングになるのかを確認しておきましょう。
契約の解除は、管理会社や貸主、不動産会社など多方面に迷惑をかけるため、気に入ったからといって、すぐに申し込まない姿勢も大切です。

賃貸物件の申し込み後のキャンセルは可能？契約後の場合を解説

賃貸借契約の成立後、契約書に記載の契約終結日まではキャンセルはできます。
しかし、契約終結日以降は実際に住んでいなくても利用しているとみなし、借主は契約書に記載の「退去予定日前の告知」の手続き後、退去するしか解約はできません。
また、賃貸借契約では入居前に支払う費用があります。
敷金または保証金、家主への礼金や入居月の前家賃、火災保険や損害保険の保険料、不動産会社への仲介手数料などです。
入居と同じ扱いになるため、礼金や家賃、保険料および仲介手数料は返金対象にならず、追加の家賃も発生します。
とはいえ、未入居でクリーニングしない場合は敷金が全額返金になることもあります。
通常、退去後の原状回復を目的にリフォームやクリーニングをおこなうため、退去する借主の敷金（保証金）で精算するのが一般的なやり方だからです。
未利用であっても、日差しやホコリなどにより床材の交換や清掃が必要な状況になっているときは通常の退去時と同様借主の責任になり、全額返金にはなりません。

まとめ

賃貸物件の契約申し込み後のキャンセルは、契約前におこないます。

（出来る限り、キャンセルは控えましょう。特別なご事情がある際は仕方ありませんが、オーナー様・管理会社様からの印象はかなり悪くなってしまいます。）
入居申込書の提出でも諾成契約が成立する可能性もあるため、安易な申し込みをしないこともポイントです。
契約後のキャンセルは、未入居でも退去扱いになります。
賃貸借契約の申し込みに関する知識を深め、トラブル回避につとめましょう。
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不動産売却をした場合は、その不動産にかけていた火災保険の解約を忘れないようにしましょう。
今回は火災保険の解約手続きや中途解約時の保険料返金、そして不動産売却前に火災保険を利用してやっておきたいことなどを解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で火災保険を解約する手続きとは

不動産売却をしても、その不動産にかけていた火災保険が自動解約されるわけではありませんので、火災保険の解約手続きは自分でおこなう必要があります。
火災保険解約手続きの流れは「保険会社に解約したいことを伝え、あとは保険会社の指示にしたがって解約する」というシンプルなものですが、解約のタイミングには注意が必要です。
火災保険の解約は、必ず「物件引き渡し後」のタイミングでおこないましょう。
「売買契約が締結できればもう解約しても良い」と考えている方もいますが、もし売買契約締結から引き渡しの日までに火災や災害などで建物被害が発生した場合、その被害は売主が背負うこととなってしまいます。
そうした万が一のリスクを避けるためにも、引き渡し後に解約するのが一番おすすめなのです。

不動産売却で火災保険を中途解約した場合は返金の可能性あり！

「不動産売却によって、保険料を長期一括払いしていた火災保険を中途解約した」という条件に合致している場合は、残った期間の保険料を返金してもらえる可能性があります。
いくら返金してもらえるかは「長期一括払保険料×未経過期間に対する係数」という計算方法で算出しますが、未経過期間に対する係数は各保険会社によって異なりますので、きちんと計算するには保険会社への問い合わせが必要です。
まずは保険会社に「解約したら火災保険料の返金があるか」という旨を聞いてみて、返金があるようなら係数を教えてもらって計算する、という流れにすると良いでしょう。

不動産売却による解約前に火災保険を利用してやっておくこととは

不動産売却による火災保険解約前、というか不動産売却を開始する前のタイミングでぜひともやっておいてもらいたいのが「火災保険を使って修繕できるところがないかどうかのチェック」です。
多くの火災保険は火災のみならず風水害や雪害・雹（ひょう）・落雷といった自然災害による被害も補償範囲に含まれています。
これらの自然災害で建物が被害を受けた、傷んだ部分がないかどうか調べ、もしあれば、そこはぜひ火災保険を使ってしっかり修繕しておきましょう。
しっかり修繕を済ませることは「建物をより良い状態にして売却できる」ということにもつながりますから、ぜひともこのチェックは忘れないようにしてください。

まとめ

不動産売却をしても、火災保険がそれで自動解約されるわけではありませんので自分で解約手続きをとることが必要です。
売却前に火災保険を使って修繕できるところがないかどうかのチェックも必須です。
そして、火災保険料の長期一括払いをしている方は返金の有無の確認もしておきましょう！
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不動産の売却をする際に、売却物件について売主が気を付けなければいけないのは「契約不適合責任を負わないようにする」ということです。
今回は契約不適合責任とは何かを解説したうえで、瑕疵担保責任との違いや契約不適合責任を負わないための注意点もご紹介しますので、不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産売却の際に売主が注意すべき契約不適合責任とは？

契約不適合責任とはどういうものかというと…民法の売買の契約不適合責任に関する条文では「売買契約を締結して買主に引き渡された売買目的物の種類や品質・数量などが契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任」のことだとされています。
そして不動産売買市場において、この売買目的物は不動産となります。
わかりやすくいうと、「売却する不動産に、契約内容と違う内容や契約内容に含まれていない瑕疵や問題などがあった場合は、その責任を売主が負わなければいけない」ということです。
かつては、こうした売主の責任は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたのですが、民法改正によって2020年4月1日から契約不適合責任に変わりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任になり責任は重くなった

民法改正によって、かつての瑕疵担保責任は契約不適合責任というものに変わりましたが、変わったのは名称だけではありません。
瑕疵担保責任と比較すると、不動産売却をする売主の責任が重くなりました。
どんな違いがあるのかというと…瑕疵担保責任の時代は「隠れた瑕疵」があった場合は売主が責任を負う、という形でしたが、契約不適合責任になってからは瑕疵だけではなく「契約内容に合致しないものすべて」に対して売主が責任を負うことになったのです。
また、買主の売主に対する請求権にも違いがあります。
瑕疵担保責任の時代は、買主に認められていた請求権は契約解除・損害賠償請求の2つでしたが、契約不適合責任になってからはそれが追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つに増えています。
ちなみに、この契約不適合責任の期間はいつまで続くのかというと…「買主が契約不適合を知ってから1年以内の期間に通知すれば、買主は損害賠償請求などの権利行使ができる」という形になります。

不動産売却での契約不適合責任のリスクを回避するための注意点

不動産売却の際には、売主はできるだけ契約不適合責任が発生するリスクを回避するよう心がけることが大切です。
そのための注意点をアドバイスしておきましょう。
もっとも大切なことは「売買契約書に瑕疵などの問題点をもれなく記載すること」です。
契約不適合責任が発生するのは「契約内容と異なるものを売却した場合」ですので、あらかじめ契約書に書かれている瑕疵や問題などについては契約不適合責任を負わされることはありません。
可能であればインスペクション（建物状況調査）も受けて、売却物件の状態をより詳細に把握しておくことを強くおすすめします。
あと、買主の同意を得て契約不適合責任の期間を短縮することも可能です。
本来なら「買主が契約不適合を知ってから1年以内に通知」となっていますが、買主の了承を得られればこの通知期間は自由に設定して契約書に記載することができます。

まとめ

今回は不動産売却を検討している方にぜひ知っておいてもらいたい契約不適合責任について解説しました。
売却後に契約不適合責任を負わされるようなことにならないよう、物件状態は事前にしっかりチェックしておきましょう！
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